民泊運営シミュレーションを甘く見て、初年度に赤字を出した私が言うのだから間違いありません。AFP・宅地建物取引士として物件を精査し、浅草エリアで3物件を運営する中で、試算の精度が収益を左右すると痛感しました。本記事では私が実際に使っている7項目の民泊収益試算フレームを、2026年の市場感覚とともに公開します。
民泊運営シミュレーションの基本7項目とは
収益試算に必要な7つの変数を整理する
民泊収益試算で押さえるべき変数は、大きく分けて7つあります。①稼働率、②ADR（平均客室単価）、③客室数・ベッド数、④家賃・ローン返済額、⑤清掃費、⑥OTA手数料率、⑦管理・運営コストです。
これらを一つでも見落とすと、シミュレーション上では黒字でも、実際の運営では赤字になります。特に清掃費とOTA手数料は「変動費」であるため、稼働率が上がるほど比例して膨らむ点を軽視しがちです。
私が初めて試算した時は、OTAの手数料を15%と仮定していましたが、実際はキャンペーン適用外のケースで18〜20%に達することがありました。この誤差だけで月の手取りが数万円変わります。
試算は「楽観・中立・悲観」の3シナリオで作る
民泊投資を判断する際、1パターンの試算だけで動くのは危険です。私は物件を検討するたびに、楽観・中立・悲観の3シナリオを必ず作ります。
楽観シナリオは稼働率75%・ADR1万5,000円、中立は稼働率60%・ADR1万2,000円、悲観は稼働率40%・ADR9,000円という設定が私の基準です。悲観シナリオでも固定費を上回るキャッシュフローが出るかどうかを確認してから物件を取得します。
インバウンド民泊では、円安・観光シーズン・曜日によって需要が大きく振れます。1シナリオ思考は特に禁物です。
稼働率とADRの試算方法|私が浅草3物件で使う実数値
稼働率の設定根拠と私のリアルな数字
私が浅草エリアで運営している3物件の2025年実績では、年間平均稼働率は物件ごとに62〜71%の範囲に収まっています。観光客が集中するゴールデンウィーク・夏休み・年末年始は稼働率が90%を超えますが、1〜2月の平日は50%を下回る週もあります。
民泊新法（住宅宿泊事業法）の180日ルールがある以上、年間の上限は180泊です。仮に1室の定員が4名で、ADRが1万5,000円だとすると、年間売上の上限は180日×1万5,000円＝270万円です。ここからOTA手数料・清掃費・家賃などを引いた残りが手取りになります。
この上限を把握した上で、「現実的な稼働率60%では年間108泊、売上162万円」という試算を必ず先に出します。楽観値からではなく中立値から逆算することが、民泊収益試算の鉄則です。
ADRをどう設定するか|OTAデータとエリア相場の読み方
ADR（平均客室単価）の設定は、OTAの競合リスティングを直接調査することから始まります。私は新規物件を検討する際、同エリアの類似間取り・評価点数帯の物件を30〜50件サンプリングして、平均単価と分布を確認します。
浅草・台東区周辺では、2025年時点のインバウンド向け民泊の平均ADRは1泊1万円〜1万8,000円程度の幅がありました。1LDK・Wi-Fi完備・スマートロック導入済みの物件は、単価が1万3,000〜1万6,000円に集中しています。
ADRは設備・写真クオリティ・レビュー数でも変動します。私の物件ではスマートロック導入後にチェックインに関するネガティブレビューがゼロになり、評価点が上がったことで単価を2,000円引き上げることができました。
固定費と清掃費の見積もり|失敗しない費用構造の作り方
固定費の内訳と許容ライン
民泊運営の固定費は、家賃・水道光熱費・インターネット回線費・備品補充費・スマートロック維持費・OTA年間費用（基本は無料だが追加機能の利用料）などで構成されます。私の3物件合計では、月の固定費は約25〜30万円の範囲で推移しています。
民泊物件投資において家賃と固定費の合計を「売上の40%以内に収める」のが私の設計指標です。売上90万円なら固定費上限は36万円、それを超えると利益圧縮が加速します。
特に注意が必要なのは水道光熱費です。ゲストが長期滞在するケースでは、想定の1.5倍近くかかることがあります。電気代・ガス代の高騰が続く2025〜2026年の市場では、光熱費の上振れリスクをシミュレーションに必ず織り込んでください。
清掃費は「変動費」として正確に試算する
清掃費は稼働率に連動する変動費です。私が使っている清掃代行サービスでは、1回あたりの清掃費は物件の広さと立地によって6,000〜1万2,000円程度かかります。月の稼働が20泊なら月の清掃費は12万〜24万円に達することもあります。
「稼働率が高いほど清掃費も増える」という構造を理解していない初心者は、稼働率80%で喜んでいたのに利益が想定より薄かった、という状況に陥ります。私も1物件目でこの誤算を経験しました。
清掃費の試算は「月の想定宿泊数×1回あたり清掃単価」で計算し、変動費として売上から先に引いておくことが重要です。[INTERNAL_LINK_1]
3物件運営の実数値公開|月90万円到達までの収益構造
3物件の売上・費用・利益の概算シミュレーション
私が運営する3物件の2025年通期ベースの月次平均を開示します。個別の住所や物件名は非公開ですが、収益構造の参考として数値を共有します。
物件Aは1LDK、月売上約35万円（稼働率68%・ADR1万4,000円相当）。物件Bは2LDK、月売上約32万円（稼働率62%・ADR1万6,000円相当）。物件Cは1K、月売上約23万円（稼働率70%・ADR9,500円相当）。合計月売上は約90万円です。
そこから固定費27万円・清掃費合計18万円・OTA手数料合計13万5,000円（売上比15%）を引くと、月の粗利は約31万5,000円になります。ここから減価償却・税金・法人運営コストが乗りますが、法人化後は経費処理の幅が広がった分、手取りキャッシュフローは個人運営時より改善しています。なお、税務上の処理については税理士に確認しながら進めており、私が独自に判断しているわけではありません。
物件ごとのROIと民泊物件投資の回収期間試算
民泊物件投資を判断する指標として、私はROI（投資利益率）と回収期間を必ず試算します。取得コスト（敷金・礼金・仲介手数料・内装費・設備費）が100万円で月粗利が10万円なら、単純回収期間は約10ヶ月です。
ただし、これは180日ルール・季節変動・修繕コストを考慮していない単純計算です。私の経験では、実際の回収期間は試算より2〜4ヶ月長くなることが多いです。設備の初期不良対応費・OTAキャンセル手数料・空白期間のロスを「バッファ」として回収期間に15〜20%上乗せして考えることを推奨します。
インバウンド民泊では円安トレンドが追い風になる一方、為替リスク・観光政策の変更・感染症リスクも回収期間に影響します。個別の事情により結果は異なりますので、専門家への相談も並行して進めることを強くお勧めします。[INTERNAL_LINK_2]
私が失敗した試算ミス事例|同じ轍を踏まないために
初期試算で見落とした4つのコスト
私が1物件目の民泊運営シミュレーションで実際に見落としたコストを正直に公開します。失敗談ですが、これを読んでいるあなたに同じ轍を踏んでほしくないので書きます。
まず、住宅宿泊事業法の届出にかかる行政書士費用（5〜10万円程度）を試算に入れていませんでした。次に、消防設備の設置・点検費用（物件規模によって数万〜10万円超）も想定外でした。3つ目は、OTAのプロモーション費用（ランキング向上のための課金）で、月2〜3万円かかるとは思っていませんでした。4つ目は、ゲストの物品破損・紛失対応費で、1件あたり数千〜数万円のロスが年に数回発生します。
これら4項目を合計すると、初年度だけで30〜40万円の追加支出がありました。民泊収益試算には「想定外コスト枠」として月1〜2万円の予備費を必ず設定してください。
180日ルールの誤解が引き起こした稼働率の過大見積もり
私が経験した別の試算ミスは、住宅宿泊事業法の180日ルールに関するものです。年間180日を均等に割ると月平均15泊になりますが、実際には届出から営業開始までのラグや、管理組合との調整期間・清掃スケジュールの制約で、稼働できる実日数は最初から180日には到達しません。
私は1物件目で年間稼働を170日と想定しましたが、実際は148日でした。この差は22日分、ADR1万2,000円で計算すると約26万4,000円の売上ロスです。過大な稼働日数見積もりは、民泊運営シミュレーションにおける典型的な失敗パターンです。
180日ルールの解釈や届出上の日数カウント方法については、自治体ごとに運用が異なります。所轄の保健所または専門家（行政書士・宅建士・弁護士等）への確認を事前に行うことを強く推奨します。
まとめ|民泊運営シミュレーションで収益を最大化するために
7項目シミュレーションのチェックリスト
- 稼働率は楽観・中立・悲観の3シナリオで設定する
- ADRはOTAの競合リスティングを30件以上サンプリングして根拠を作る
- 清掃費は変動費として稼働数×単価で試算し、固定費と分けて計上する
- OTA手数料は15〜20%の幅で見積もり、キャンペーン外ケースを悲観値に使う
- 固定費は売上の40%以内を許容ラインとして設計する
- 回収期間は単純計算に15〜20%のバッファを加算して現実的に算出する
- 初年度は「想定外コスト枠」として月1〜2万円の予備費を必ず確保する
専門家への相談と次のステップ
民泊運営シミュレーションは、数字を作るだけでは終わりません。試算をもとに物件を取得し、届出を行い、OTA掲載・清掃体制・ゲスト対応を回していくには、複数の専門知識が必要です。
私自身、AFP・宅地建物取引士として物件の収益性を自ら精査しながら、税務処理は税理士に依頼し、行政手続きは行政書士と連携するという分業体制を取っています。すべてを一人でやろうとするよりも、適切な専門家に任せることで、ミスが減り結果的にコストが下がります。
税務上の経費算入・法人と個人の使い分け・消費税の課否判定などは、個別の事情により判断が異なります。確定申告・決算処理については、必ず税理士または所轄税務署へ確認してください。
民泊物件投資・インバウンド民泊の運営管理に関して具体的に相談したい方は、まず以下からご相談の窓口を確認してみてください。私が実際に活用している仕組みの参考になるはずです。
