民泊マンションシミュレーション|3物件月90万検証7項目2026

民泊マンションのシミュレーションを正確に立てられている人は、思いのほか少ないです。私はAFP・宅地建物取引士として東京都内で法人を経営し、浅草エリアを中心に複数物件のインバウンド向け民泊を運営しています。現在の月間売上は3物件合計で約90万円。この記事では、収支計算の7項目を実測値ベースで公開しながら、黒字化ラインの求め方まで具体的に解説します。

民泊マンションシミュレーションの前提条件を整える

物件スペックと法規制のベースを揃える

シミュレーションを組む前に、物件の基本条件を固めることが先決です。私が運営する3物件は、いずれも住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出物件です。同法の180日ルール（年間提供日数の上限）が収益に直接影響するため、試算の時点でこの上限を前提に入れなければ数字が大幅に狂います。

物件スペックの目安として、私の場合は1K〜1LDK・25〜40㎡の区分マンションが中心です。インバウンド民泊は2〜4名の少人数グループ需要が厚く、この広さが回転率と単価のバランスを取りやすいと実感しています。物件の管理規約で民泊利用を認めているかどうかも事前確認必須で、ここを怠ると運営開始後に即退去命令を受けるリスクがあります。

稼働率の上限は「180日÷365日＝49.3%」から計算する

民泊新法の180日ルールを適用すると、理論上の最高稼働率は年間49.3%です。つまり月換算では約15日が稼働上限の目安になります。ただし実際には清掃日・クレーム対応・設備メンテなどで1〜2日は消えるため、私の試算では月稼働日数を13〜14日としてシミュレーションを組んでいます。

インバウンド民泊の場合、桜シーズン（3〜4月）や年末年始は稼働率が上振れしやすい一方、梅雨明け前の6月は落ち込む傾向があります。季節変動を平滑化するために年間平均で試算することを勧めます。個別の事情により稼働率は大きく変わるため、あくまで参考値として捉えてください。

私が運営3物件で計測した初期費用の実測7項目

物件取得から開業届まで——費用の全体像

AFP・宅建士として自身で物件選定から契約まで行いましたが、初期費用の内訳は想定より細かく分かれます。私が実際に支出した7つの費用項目を以下に示します。

• ①物件取得費（購入または敷金・礼金・仲介手数料）
• ②リノベーション・内装工事費
• ③家具・家電・アメニティ初期導入費
• ④スマートロック導入費
• ⑤住宅宿泊事業法の届出手数料・消防設備費
• ⑥OTA（Airbnb等）初期登録・撮影費
• ⑦法人設立・許認可関連費用

賃貸借物件の場合、①は敷金2ヶ月・礼金1ヶ月・仲介手数料1ヶ月が相場です。月額家賃10万円の物件なら初期だけで40万円。購入物件なら頭金・登記費用・不動産取得税が別途かかります。民泊初期投資の総額は、賃貸型でも1物件あたり100〜180万円程度を見ておくべきです。

スマートロックと清掃代行——運営品質に直結する2大コスト

私が特に重視しているのが④スマートロックと、運営中の清掃代行費用です。スマートロックは導入コストが1台2〜4万円、月額のサービス利用料が0〜3,000円程度。遠隔でチェックイン管理ができるため、私のように複数物件を法人で回す場合は人件費削減に直結します。

清掃代行は1回あたり3,000〜8,000円が相場で、物件の広さとチェックアウト後の所要時間で変わります。月13日稼働・1回5,000円で計算すると、1物件あたり月6.5万円の清掃費がかかります。これを見落とすと、収支計算が一気に崩れます。実際に私が初めて運営した物件では、清掃費の見積もりが甘く、最初の3ヶ月は赤字が続きました。この経験から、清掃費は固定費として最初から組み込む習慣を徹底しています。

月次収支の内訳と民泊収支計算の実際

売上90万円の内訳——3物件×平均単価の試算

私の3物件合計の月間売上は概算で90万円前後です。物件ごとの単価設定はインバウンド需要に合わせてOTA上で動的に変更しており、1泊あたり7,000〜15,000円の範囲で推移しています。繁忙期は15,000〜20,000円まで引き上げることもあります。

試算の構造を示すと、1物件あたりの月間売上平均は約30万円（稼働13日×平均1泊単価23,000円÷1名換算ではなく2〜3名グループ前提）です。OTA手数料は売上の15〜20%が相場で、Airbnbの場合はホスト側負担が3%程度、Booking.comは15〜20%が一般的です。手数料差引後の手取りは月売上の80〜85%が目安になります。

月次費用の固定費・変動費の分解

収支計算では固定費と変動費を分けて管理することが重要です。私の場合、月次の費用は概ね以下の構造です。

• 家賃（または物件ローン返済）：3物件合計 約30万円
• 清掃代行費：3物件合計 約18〜20万円
• 光熱費・Wi-Fi：3物件合計 約3〜4万円
• 消耗品（アメニティ・シーツ等）：約1〜2万円
• OTA手数料：売上の約17%＝約15万円
• スマートロック・管理ツール：約5,000〜1万円
• 損害保険料（月割）：約5,000〜1万円

合計費用は月約70〜75万円。売上90万円に対して月次営業利益は15〜20万円程度です。ここから法人税・消費税・顧問税理士への報酬（月2〜3万円が相場）を差し引くと、純利益はさらに圧縮されます。民泊利回りを語る際は、この税引後・顧問料後の数字を「実質利回り」として見るべきです。民泊物件取得の流れ7工程|宅建士が3物件で実践した実体験2026

稼働率と単価の試算法——インバウンド民泊の価格戦略

ダイナミックプライシングで単価を最大化する

インバウンド民泊では、OTAのダイナミックプライシング機能の活用が収益を左右します。私はAirbnbのスマートプライシング機能に加え、サードパーティの価格管理ツールを使い、近隣ホテルの空室率や同カテゴリのリスティング動向を参照しながら単価を週次で調整しています。

浅草エリアでは、週末と平日で1泊単価が1.5〜2倍程度変わることがあります。祭りや花火大会の前後は特に需要が集中するため、2〜3ヶ月前からカレンダーをブロックし、早期予約割引と直前需要の両方を取る戦略を採っています。単価管理の精度が上がるほど、稼働率が多少下がっても売上総額が伸びることを実感しています。

稼働率シミュレーション——季節係数を使った年間試算

年間の稼働率試算は月ごとに係数を設定することで精度が上がります。私が使っている係数の目安は、繁忙月（3・4・10・12月）を1.2、通常月を1.0、閑散月（6・7月の梅雨期・1月の連休後）を0.8として、年間平均稼働率を算出しています。

180日ルールの枠内で年間稼働日数を最大化するには、閑散期に自主的に日数を温存し、繁忙期に集中稼働させる「稼働日マネジメント」が有効です。ただし住宅宿泊管理業者への委託有無によって届出上の管理が変わるため、運用前に所轄の自治体窓口と住宅宿泊事業法の規定を確認することを勧めます。最終判断は専門家へ確認するようにしてください。民泊物件初心者の選び方|宅建士が3物件で実証した7軸2026

見落とされがちな固定費の罠と黒字化ラインの計算式

「黒字に見える数字」が実は赤字になる4つの落とし穴

民泊マンションの収支計算でよく見落とされる固定費を4点挙げます。第一は設備修繕費の積立不足。エアコン・給湯器は10年前後で交換が必要で、1台あたり10〜20万円の支出が突発的に発生します。月額1〜2万円を内部留保として積み立てる設計が必要です。

第二はマンション管理費・修繕積立金です。区分所有のマンションで民泊を行う場合、これは家賃とは別に発生します。第三は損害保険（民泊専用の保険商品）への加入費用で、一般の火災保険では民泊利用中の事故をカバーしないケースがあるため専用商品への切り替えが必要です。第四は税理士顧問料です。法人の場合、月額顧問料2〜4万円・決算料15〜25万円が目安で、これを見積もりに入れていない事業者は少なくありません。確定申告・決算処理については必ず税理士または所轄税務署へ確認するようにしてください。

黒字化ラインの計算式——BEP（損益分岐点）の求め方

民泊マンションの損益分岐点（BEP）は、「固定費÷（1−変動費率）」で求めます。私の場合、月次固定費（家賃・管理ツール・保険・顧問料等）が約35万円、変動費率（清掃費・OTA手数料・光熱費・消耗品の売上比率）が約42%です。

計算すると「35万円÷（1−0.42）＝約60.3万円」が月次BEPです。月売上が60万円を超えれば黒字化する計算になります。私の3物件の月売上90万円は、BEPを約30万円上回る水準であり、これが安定的な利益創出の根拠です。ただし物件の賃料・単価・稼働率が異なれば数字は大きく変わります。個別の事情により計算結果は異なるため、自身の物件スペックで必ず試算し直してください。

まとめ——民泊マンションシミュレーション7項目の実践チェックリスト

黒字化を実現するための7項目チェックリスト

• ①180日ルールを前提に月稼働日数の上限（13〜14日）を固定して試算しているか
• ②初期費用を物件取得・内装・家具・スマートロック・届出費・OTA・法人費用の7項目で計上しているか
• ③清掃代行費を変動費として月次試算に組み込んでいるか
• ④OTA手数料（15〜20%）を売上から差し引いた手取りベースで収益計算しているか
• ⑤設備修繕積立・管理費・損害保険料・税理士顧問料を固定費に含めているか
• ⑥ダイナミックプライシングで季節単価を最適化しているか
• ⑦損益分岐点（固定費÷（1−変動費率））を計算し、必要売上目標を把握しているか

次のステップ——プロに相談して精度を上げる

民泊マンションのシミュレーションは、数字の組み方一つで「黒字計画」が「赤字経営」に化けます。私自身、AFP・宅建士として数字を読む訓練はしていますが、税務処理・法人の決算・消費税の判定については必ず顧問税理士に確認しながら進めています。自己流のシミュレーションには限界があるからです。

物件選定・収支設計・OTA運用・法的コンプライアンスまで、民泊事業の全体像を把握した上で相談できる専門家を早期に確保することが、黒字化への近道です。個別の事情により最適解は異なります。まずはプロへの相談から始めてください。最終的な判断は税理士・不動産専門家・所轄の行政窓口に確認することを強く勧めます。

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