民泊物件シミュレーション|7指標で月90万実証2026

民泊物件シミュレーションで失敗する人の共通点は、「稼働率を楽観視する」「ADRを相場より高めに設定する」という2点に集約されます。私はAFP・宅地建物取引士として浅草エリアで3物件を運営し、月90万円の売上を実測してきましたが、当初の机上計算とは異なる数字が随所に出てきました。この記事では、その実態を7つの指標で余さず開示します。

民泊物件シミュレーションの基本構造を整理する

なぜ「稼働率×ADR」だけでは足りないのか

民泊収支計算の入口として、多くの人が「稼働率×ADR×日数」という式を使います。たとえば稼働率70%・ADR1万5,000円・30日間なら月売上は約31万5,000円という計算です。しかしこれは「粗売上」に過ぎず、ここからOTA手数料・清掃費・水道光熱費・消耗品費・管理費が順番に引かれていきます。

私が最初に物件を取得した際、粗売上に対してコスト率が約38%に達したことに正直驚きました。机上では25%程度を想定していたので、実質手残りが当初計画より月12〜15万円低く出たのです。民泊 収支計算を正確に行うには、売上だけでなく7つの費用項目をセットで押さえる必要があります。

7指標の全体像と計算順序

私が実際に使っているシミュレーション表は、以下の7指標を上から順に積み上げる構造です。

• ①月間売上（稼働率×ADR×稼働可能日数）
• ②OTA手数料（売上の15〜20%）
• ③清掃費（1回あたり単価×月間チェックアウト数）
• ④水道光熱費（実測値ベース）
• ⑤消耗品・アメニティ費
• ⑥管理・運営代行費（委託する場合）
• ⑦固定費（ローン返済・管理費・修繕積立）

これら7項目を差し引いた残高が「実質手残り」です。さらに法人税・所得税の影響を考慮した税引後キャッシュフローを出して初めて、民泊 利回りの判断ができます。税額計算については個別事情が大きく異なるため、税理士または所轄税務署への確認を必ずお願いします。

稼働率とADRの実測値—3物件で見えた現実

浅草3物件の稼働率・ADR実績データ

私が浅草エリアで運営する3物件の2024年通年平均を整理すると、稼働率は67〜74%、ADRは1万2,500円〜1万9,800円のレンジに収まっています。月90万円という売上数字は、この3物件の合計ベースです。1物件あたりに直すと平均30万円前後ですが、物件規模・立地・客室数で大きくばらつきます。

インバウンド 民泊の特徴として、為替変動が稼働率とADRの両方に影響します。2024年の円安局面では外国人ゲストの予約単価が体感で10〜15%上振れしました。一方で国内ゲスト比率が高い物件では、その恩恵を受けにくい構造があります。物件取得前に「ゲスト国籍構成の想定比率」を明確に設定することが、シミュレーション精度を上げる鍵です。

ADRを左右する3つの変数と私の設定方法

民泊 ADRは「周辺競合の平均価格」「季節需要の波」「最低泊数設定」の3変数で動きます。私は毎月、競合10〜15物件のADRをOTAのカレンダー画面から手動で確認し、自物件の価格帯を調整しています。完全自動のダイナミックプライシングツールも試しましたが、浅草エリアは桜・お盆・年末年始の振れ幅が大きく、ルールベースの手動介入を組み合わせる運用に落ち着いています。

最低泊数を2泊に設定すると清掃コストが1泊あたりに換算して半分になり、実質利益率が改善します。ただし稼働率が数ポイント下がるケースもあるため、収支インパクトは物件ごとに検証が必要です。民泊 稼働率とADRはトレードオフの関係にあることを前提に、シミュレーションは「保守シナリオ・中央シナリオ・強気シナリオ」の3本で作ることを推奨します。

収支計算7つの必須指標—費用の実額を公開する

OTA手数料・清掃費・光熱費の実測レンジ

OTA手数料は、私が利用しているプラットフォームでは売上の15〜20%が引かれます。月売上30万円の物件なら4万5,000円〜6万円が手数料として消えます。これを見落としてシミュレーションを組む人が多いのですが、年間で54万〜72万円の差が出る計算です。

清掃費は1回あたり3,500〜6,500円のレンジで、物件面積と清掃代行会社によって変動します。月に20回チェックアウトがある物件では、清掃費だけで月7万〜13万円になります。水道光熱費は1物件あたり月1万5,000〜3万円が実態値で、夏冬は上振れします。消耗品・アメニティは月5,000〜1万5,000円程度で、ゲスト単価が高い物件ほど品質投資が収益に直結します。

民泊利回りの正しい計算式と購入判断ライン

民泊 利回りは「年間純利益÷物件取得総額×100」で計算します。取得総額には物件価格だけでなく、仲介手数料・登録免許税・改装費・備品導入費・スマートロック設置費も含めるべきです。私の経験では、初期備品・改装に物件価格の5〜10%が追加でかかるケースが多いです。

インバウンド 民泊で現実的な表面利回りは8〜14%のレンジで、実質利回りは6〜10%に落ち着くことが多いです。これは長期賃貸の利回り（都心部で3〜5%程度）より高い水準ですが、運営コストと空室リスク・法規制リスクが乗る分、判断は慎重に行うべきです。民泊物件取得の流れ7工程|宅建士が3物件で実践した実体験2026

3物件で判明した誤算3選—購入前に知っておくべき盲点

誤算①「180日ルールの壁」と収益計画への影響

住宅宿泊事業法（民泊新法）の180日ルールは、年間の稼働上限を180日に制限します。単純計算で稼働率の上限は49.3%です。私が法人を東京都内で経営しながら民泊事業を運営する中で、この制約が収益計画に与える影響は思った以上に大きいと実感しています。

特定区域の特区民泊や旅館業法の許可取得で180日制限を回避する方法もありますが、申請要件・費用・手続き期間のコストが別途発生します。物件取得前に「どの制度で運営するか」を確定させないまま購入すると、後から収支が大幅に変わります。この点は宅建士として購入希望者から相談を受けるたびに必ず確認する項目です。

誤算②清掃スタッフの確保難と代行費の上昇

2024年以降、清掃代行の単価が上昇傾向にあります。私が当初想定した清掃費は1回3,800円でしたが、現在は繁忙期に5,500〜6,500円を要求されるケースが出てきています。年間を通じると清掃費の増加分だけで1物件あたり20〜30万円の差が生じます。

スマートロックを導入してチェックイン対応を非対面化しても、清掃スタッフの確保問題は別途残ります。私は複数の清掃代行業者と契約して「繁忙期に片方が受けられなくても、もう片方が入れる体制」を作ることで対応していますが、この管理コストも見逃しがちな費用です。民泊物件初心者の選び方|宅建士が3物件で実証した7軸2026

誤算③法人運営時の税務・顧問費用の実態

私は法人で民泊事業を運営していますが、税理士への顧問料は月額2〜4万円程度、決算料は別途10〜15万円程度が実勢相場です（規模・地域・依頼内容によって異なります）。個人事業主から法人化した際、この固定費が新たに発生することを甘く見ていた部分がありました。

法人化による節税効果が期待される一方、顧問料・法人住民税の均等割（最低7万円程度）・社会保険料の事業主負担などが固定費として乗ってきます。節税効果が見込まれるかどうかは個別の売上規模・所得水準によって大きく異なるため、法人化の判断は事前に税理士へ相談することを強く推奨します。私自身も顧問税理士と決算前打ち合わせを行い、毎年の収支見通しを確認してから翌年の運営方針を決めています。確定申告・決算については所轄税務署または税理士への確認を必ずお願いします。

購入前チェックリスト2026—シミュレーション精度を上げる最終確認

物件取得前に確認すべき7項目

• ①用途地域の確認（住居系・商業系で許可取得の難易度が異なる）
• ②管理組合規約の民泊可否（マンションは特に重要）
• ③近隣競合の稼働率・ADRの実態調査（OTA画面で3ヶ月分を確認）
• ④清掃代行業者の確保可否と現地単価の取得
• ⑤スマートロック対応の建物構造確認（玄関ドアの種類）
• ⑥水道・Wi-Fi・エアコンの状態（改装費見積もりの精度に直結）
• ⑦法人・個人どちらで取得するかの税務上の検討（税理士へ事前相談）

シミュレーションの「保守シナリオ」で判断する理由と次のステップ

民泊物件シミュレーションは、強気シナリオではなく保守シナリオで投資判断を行うべきです。私は保守シナリオを「稼働率55%・ADRは競合平均の90%・清掃費は現在単価×1.2倍」で設定しています。それでも黒字が出る物件だけを検討対象にする、というルールを自分に課しています。

インバウンド 民泊は為替・感染症・規制変更など外部要因のリスクが高い事業です。物件取得前のシミュレーション精度が、その後の運営全体の成否を左右します。7指標を実額ベースで積み上げ、保守・中央・強気の3シナリオで比較する習慣をつけることが、失敗しない物件選びの出発点です。

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