民泊始め方シミュレーション|3物件で月90万実証の7項目2026

民泊の始め方でシミュレーションを後回しにすると、初年度に赤字転落するリスクが一気に高まります。私はAFP・宅地建物取引士として東京・浅草エリアで3物件を運営し、現在の月次売上は90万円前後を推移しています。この記事では、民泊収支シミュレーションを構成する7項目を実数値とともに公開し、初心者が今日から使える試算手順を解説します。

民泊シミュレーションの全体像を把握する

収支シミュレーションが先、物件探しは後

多くの初心者が「物件を見てから数字を考える」という順番で動きます。しかし私の経験上、これは最も高い確率で判断を誤るアプローチです。物件に感情移入してから数字を当てはめると、甘い稼働率で計算してしまいがちです。

正しい順番は「シミュレーションの型を先に作り、その型に当てはまる物件を探す」です。民泊収支シミュレーションには、大きく分けて「収入サイド」と「費用サイド」の2軸があります。収入サイドは客室単価・稼働率・宿泊日数で決まり、費用サイドは初期費用の償却・毎月の運営コスト・OTA手数料で構成されます。

この2軸を7つの項目に細分化したものが、私が実際に使っている試算シートのベースです。後のセクションで1項目ずつ解説します。

住宅宿泊事業法の180日ルールを前提に計算する

民泊新法（住宅宿泊事業法）の下では、年間の営業日数が180日以内に制限されています。私は浅草エリアで実際にこのルールを遵守しながら運営しているため、売上の上限を「180日×客室単価×稼働率」で計算することが出発点です。

仮に1泊1万5,000円・稼働率85%で試算すると、年間売上は180日×15,000円×0.85＝229万5,000円になります。これが1室あたりの理論値です。ただし実際の稼働率は季節・立地・価格設定によって大きく変動するため、ピーク期・オフ期を分けて試算することを強く推奨します。

私の3物件平均では年間稼働率92%（180日ベース）を達成していますが、これはOTAの価格最適化ツールと清掃スケジュールの徹底管理あってのものです。シミュレーション段階では保守的に70〜75%で計算し、実態との差を「上振れ余地」として捉える設計が安全です。

3物件運営で実感した初期費用7項目の試算方法

初期費用の内訳と私の実績値

民泊の初期費用は「物件取得費用」と「設備・備品費用」に分かれます。私が浅草エリアで1物件目を立ち上げた際、設備・備品にかかった費用の内訳は以下の7項目でした。

• スマートロック導入費：1台あたり3〜5万円（設置工事込み）
• Wi-Fiルーター・回線契約：初期1〜2万円、月額4,000〜6,000円
• 寝具・タオル類：1ベッドあたり1〜2万円
• キッチン用品・生活消耗品セット：2〜4万円
• インバウンド向け多言語マニュアル作成：1〜3万円（外注の場合）
• 消防設備・火災報知機の確認・追加設置：1〜3万円
• OTA初期登録・プロ撮影費用：2〜5万円

合計すると1物件あたり15〜25万円程度が設備初期費用の相場感です。私の場合、1物件目は約20万円で立ち上げました。物件の状態によってはリフォーム費用が別途発生しますが、民泊向けの内装は「清潔感と機能性」を優先することで過剰投資を防げます。

また、住宅宿泊事業法に基づく届出費用（行政書士への依頼は3〜6万円が相場）も初期費用に計上してください。私は1物件目は自力で届出しましたが、2物件目以降は行政書士に依頼しました。時間対効果を考えると専門家への依頼が合理的です。

物件取得コストと投資回収期間の計算

民泊運営の始め方を考える上で、物件を購入するか賃貸転用するかは投資回収期間を大きく変える分岐点です。私が運営する物件は賃貸を転用する形式（転貸許可あり）が中心で、初期投資を抑えながら回転を速める設計にしています。

賃貸転用の場合、家賃・礼金・敷金が主な取得コストになります。浅草エリアの1LDK（30〜35㎡）では月額家賃10〜15万円程度が実態で、敷礼2ヶ月とすると初期コストは30〜45万円に収まります。これに設備費20万円を加えた50〜65万円が1物件あたりの実質的な投資額です。

月次売上が25〜30万円（180日÷12ヶ月×稼働率×単価）で、運営コスト差し引き後の手残りが10〜15万円と仮定すると、投資回収は5〜7ヶ月が目安になります。この試算を事前に行うかどうかが、民泊事業の成否を大きく左右します。

月次収支と民泊稼働率の計算手順

毎月の運営コストを正確に積み上げる

民泊の運営コストを見落とすと、稼働率が高くても手残りが薄くなります。私が毎月計上している主なコスト項目は、家賃・光熱費・清掃代行費・消耗品費・OTA手数料・スマートロックの月額サービス料です。

清掃代行費は1回あたり3,000〜8,000円が相場で、稼働日数に比例して増加します。稼働率90%・30泊で計算すると月間清掃費は9〜24万円と幅があります。私の場合は複数の清掃会社と相見積もりを取り、品質を維持しながらコストを抑える契約に落ち着かせました。具体的な単価はエリアと物件タイプによって異なるため、必ず複数社から見積もることを推奨します。

OTA手数料はAirbnbで約3%（ホスト側）、その他OTAでは15〜20%が一般的です。複数OTAに掲載することで稼働率を上げつつ、直接予約比率を高めて手数料コストを抑えるのが私の基本戦略です。民泊物件初心者の選び方|宅建士が3物件で実証した7軸2026

稼働率92%を実現した価格設定の考え方

私が3物件で年間稼働率92%（180日ベース）を達成できた理由は、価格を固定せずにダイナミックプライシングを活用したからです。具体的にはOTAが提供する価格最適化ツールを使い、需要に応じて1泊単価を8,000〜25,000円の範囲で自動調整しています。

インバウンド民泊においては、繁忙期（桜・紅葉・年末年始）と閑散期の単価差が2〜3倍になることも珍しくありません。シミュレーション段階では、繁忙期を単価×1.5、閑散期を単価×0.7で計算し、年間平均を算出するのが現実に近い数値です。

また、レビュー評価（4.8以上）を維持することで検索上位に表示されやすくなり、稼働率の底上げにつながります。これは設備投資や清掃クオリティと直結するため、コスト削減と品質維持のバランスが鍵です。

インバウンド需要を使った売上予測法

2026年のインバウンド市場と浅草エリアの需要

2025年の訪日外客数は過去最高水準を更新し、観光庁の発表では年間4,000万人を超える勢いです。私が運営する浅草エリアはインバウンド民泊の需要が特に集中するエリアで、外国人比率が宿泊者全体の85%前後を占めています。

インバウンド向けの売上予測を立てる際、私が参照するのはエリアの観光統計データ（各都道府県の観光部門が公開）とOTAのマーケットインサイトです。特定エリアの平均稼働率や競合物件の単価帯を把握することで、より精度の高いシミュレーションが可能になります。

浅草エリアであれば、1LDK・定員4名の物件で繁忙期に1泊2万〜3万円の設定が現実的な範囲です。これを年間シミュレーションに落とし込むと、180日×0.92（稼働率）×2万2,000円（平均単価）＝365万円前後が1物件の年間売上目標になります。

3物件合計で月90万円を達成した試算の実例

私の3物件の月次売上は、繁忙月で110〜120万円、閑散月で65〜75万円、年間平均で月90万円前後です。物件ごとの規模・間取り・立地が異なるため、単純に3等分にはなりませんが、1物件あたりの月平均売上は25〜35万円のレンジに収まっています。

運営コスト（家賃・清掃・光熱費・OTA手数料・消耗品）を差し引いた手残りは月次ベースで30〜45万円程度で推移しています。ただし法人として運営しているため、ここから法人税・各種社会保険・顧問税理士費用（月額2〜4万円程度が一般的な相場）が差し引かれます。税務処理の詳細については個別の事情により異なるため、必ず税理士にご相談ください。民泊物件の注意点|宅建士が3物件で痛感した7つの落とし穴2026

この試算は私の実績に基づくものですが、エリア・物件状態・運営体制によって結果は大きく変わります。同じ数字を保証するものではないことをあらかじめ申し添えます。

3物件で実感した失敗と修正点、そして始め方の最終確認

私が実際に犯した3つの失敗

民泊の始め方を解説する記事では「成功例」ばかり語られがちですが、私自身の失敗も正直に共有します。

• 失敗1：清掃スケジュールを内製化しようとした——1物件目は清掃を自分で担当しようとしましたが、チェックアウトからチェックインまでの時間が読めず、ダブルブッキング寸前になりました。2物件目以降は清掃代行会社との連携を前提に設計し直しました。
• 失敗2：OTA1社依存で稼働率が不安定だった——1つのOTAだけに掲載していた初期は、アルゴリズムの変動に稼働率が左右されました。複数OTAへの掲載に切り替えてから稼働率が安定し、繁忙期の取りこぼしも減りました。
• 失敗3：消防法・設備要件の確認が遅れた——住宅宿泊事業法の届出は行いましたが、消防法上の設備要件（火災警報器・誘導灯等）の確認が後手に回り、開業が2週間遅れた経験があります。物件選定段階で設備要件を確認するべきでした。

これらの失敗はいずれも「シミュレーション段階で想定していなかったオペレーションコスト」に起因しています。収支計算に加えて、オペレーション設計も事前にシミュレーションすることが民泊の始め方で欠かせないステップです。

民泊シミュレーション7項目チェックリストとCTA

ここまで解説した内容を7項目にまとめます。民泊の始め方でこのシミュレーションを実行した上で物件探しに進むことを強く推奨します。

• ① 年間営業可能日数（180日ルール）を前提に収入上限を計算する
• ② 客室単価を繁忙期・閑散期に分けて年間平均単価を試算する
• ③ 稼働率を保守的（70〜75%）と目標値（85〜90%）で2パターン計算する
• ④ 初期費用7項目（スマートロック・Wi-Fi・寝具・キッチン・マニュアル・消防設備・OTA撮影）を積み上げる
• ⑤ 月次運営コスト（家賃・清掃・光熱費・OTA手数料・消耗品）を実態ベースで計算する
• ⑥ 投資回収期間を「初期費用÷月次手残り」で算出し、12ヶ月以内を目安に設定する
• ⑦ 法人・個人事業主の選択と税務処理を税理士に相談し、適正な申告体制を整える

⑦については特に重要です。私は法人化後に顧問税理士と契約し、決算前打ち合わせで経費の適正計上方法を確認しながら運営しています。民泊収入の申告は宿泊事業特有の論点（雑収入か事業所得かの判断など）があるため、所得税法・法人税法の取り扱いについては必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。個別の事情によって税務処理は異なります。

民泊投資の収支シミュレーションをより精緻に行いたい方、または物件探しの具体的なサポートを探している方には、以下のサービスが参考になります。インバウンド需要の取り込みから運営体制の構築まで、専門的な情報を提供しています。

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