民泊管理シミュレーション|3物件で月90万稼ぐ収支試算7項目2026

民泊管理シミュレーションを作らないまま物件を増やすと、収支の実態が見えなくなります。私は現在、浅草エリアを中心にインバウンド向け民泊を複数物件運営していますが、2棟目を取得した際に試算が甘く、2ヶ月間ほぼ利益ゼロという経験をしました。その反省から作り上げた7項目の収支試算フレームを、2026年の最新コスト感覚を踏まえて公開します。

民泊収支シミュレーションが必要な理由

「売上=利益」という誤解が赤字を招く

民泊を始めたばかりのオーナーに多いのが、OTAの売上金額をそのまま手取りと考えてしまうケースです。実際には、OTA手数料・清掃費・消耗品費・管理委託費などが積み重なり、売上の35〜50%が経費として消えることも珍しくありません。

私が浅草の1棟目を稼働させた初月、売上は約28万円でした。しかし実際の手残りは11万円ほどで、利回り計算の前提が大きく崩れました。この経験から、民泊試算は「売上」ではなく「NOI（純営業収益）」で考える習慣をつけるべきだと実感しています。

住宅宿泊事業法の制約下では稼働率が上限を持つ

民泊新法（住宅宿泊事業法）の180日ルールは、年間営業日数の上限を180日に設定しています。単純計算で稼働率の理論上限は約49.3%です。この前提を無視してフルキャパシティの売上を試算すると、現実の数字と大きく乖離します。

特にインバウンド民泊は繁忙期と閑散期の差が大きく、春（3〜5月）と秋（9〜11月）に集中します。年間を通じた平均稼働率は、私の運営実績ベースで60〜75%（180日以内の営業日中）というのが実態です。シミュレーションには稼働率の低い月も必ず組み込んでください。

3物件運営で見えてきた収支試算7項目の内訳

固定費と変動費を分けて把握するのが基本

私がAFP（日本FP協会認定）の資格を取得する過程でも学んだことですが、収支管理の基本は固定費と変動費の峻別です。民泊の場合、以下の7項目が収支の大半を決定します。

• ①OTA手数料（売上の15〜20%）
• ②清掃代行費（1回あたり5,000〜12,000円）
• ③管理委託費（売上の15〜25%、または定額）
• ④家賃・ローン返済（固定）
• ⑤光熱費・Wi-Fi代（半変動費）
• ⑥消耗品・アメニティ費（変動費）
• ⑦スマートロック・システム費（固定）

このうち①〜③は売上連動型のため、稼働が上がれば経費も増えます。④⑦は稼働ゼロでも発生する固定費です。この2種類を混同して試算すると、損益分岐点の計算が狂います。

月売上30万円・1物件の具体的試算例

実際の数字で見てみましょう。月売上30万円・平均宿泊単価1万5,000円・月20泊稼働の物件を例に取ります。

OTA手数料（18%）：54,000円。清掃代行費（20回×8,000円）：160,000円。管理委託費（売上の20%）：60,000円。光熱費・Wi-Fi：15,000円。消耗品費：8,000円。スマートロック等システム費：3,000円。合計経費：300,000円のうち約300,000円……これでは利益ゼロです。

実はこの試算が私の2棟目で実際に起きたことに近い状況でした。清掃代行費を「1回7,000円×20回」と見積もっていたのに、実際は繁忙期に深夜対応が発生し単価が跳ね上がりました。管理委託費と清掃費が二重にかかる構造を事前に把握できていなかったのが原因です。

民泊管理委託費の相場と計算法

定率型と定額型、どちらが自分に合うか

民泊管理委託費には大きく「定率型」と「定額型」の2パターンがあります。定率型は売上の15〜25%を手数料として支払う形式で、稼働が低い月は費用も下がるメリットがあります。一方、定額型は月3〜8万円程度の固定料金で、繁忙期に稼働が上がっても手数料が増えないため、高稼働時には有利です。

私が運営する物件では、稼働が安定している物件には定額型、まだ稼働が読めない新規物件には定率型を選択しています。民泊利回りを最大化したいなら、稼働率の実績が出てから契約形態を見直す判断が現実的です。民泊物件の費用相場|3物件運営の宅建士が実証した7内訳2026

管理委託費に含まれる業務範囲を必ず確認する

民泊管理委託費の見積もりで最も注意すべきは「何が含まれて何が別途請求になるか」という点です。清掃費・リネン交換・ゲスト対応・OTA掲載管理・緊急対応がすべて含まれる場合と、清掃のみ別途という場合では、実質的な総コストが大きく変わります。

私が実際に委託先と契約する際は、「緊急コール対応」「深夜チェックイン対応」「クレーム時の初期対応」の3点を必ず確認しています。これらが別途請求になっていると、月に1〜2件トラブルが発生した月の経費が想定より3〜5万円膨らむことがあります。

見落としやすい固定費3つと黒字化の判断基準

多くのオーナーが見逃す3つの固定費

民泊試算で見落とされやすい固定費があります。1つ目は「住宅宿泊管理業者への届出・更新費用」です。民泊新法に基づく届出の維持管理にかかる間接コストで、法人の場合は行政書士費用が発生することもあります。

2つ目は「損害保険・民泊保険」です。一般的な火災保険では民泊利用中の損害が補償されないケースがあり、専用の民泊保険への加入が必要です。年間3〜6万円程度が相場ですが、物件規模・所在地によって変動します。3つ目は「原状回復・備品交換の積立」です。私は物件ごとに月1〜1.5万円を別口座に積み立てており、年1回程度のマットレス交換や家具修繕に充てています。

3物件で月90万円を目指すための損益分岐点設計

3物件合計で月売上90万円（1物件あたり平均30万円）を目指す場合、経費率45%と設定すると経費合計は月約40.5万円、NOIは約49.5万円になります。ここからローン返済や家賃が発生する場合、物件ごとに月10〜15万円のキャッシュアウトが加わります。民泊物件のデザイン差別化|宅建士が実践した7戦略2026

結果として手残りは月15〜20万円程度になるケースが多く、「月90万売上=月90万の利益」という誤解は危険です。民泊利回りを正確に計算するには、表面利回りではなくNOI利回り（年間NOI÷取得総コスト）で判断するべきです。宅地建物取引士として物件を見る際も、私はこの指標を使っています。

なお、法人として経費処理・決算を行う際は、必ず税理士または所轄税務署に確認してください。個別の事情によって課税の取り扱いが異なります。

まとめ：民泊管理シミュレーションを習慣にするために

7項目チェックリストと実践ポイント

• OTA手数料は売上の15〜20%で計上し、プラットフォームごとに確認する
• 清掃代行費は「1回あたり単価×月稼働回数」で変動費として管理する
• 管理委託費は定率型・定額型の違いと含まれる業務範囲を契約前に確認する
• 家賃・ローン返済は稼働ゼロでも発生する固定費として最優先で組み込む
• 光熱費・Wi-Fiは季節変動を考慮し、夏冬は1.3〜1.5倍で試算する
• 民泊保険・原状回復積立を月次コストに落とし込む
• スマートロック・管理システム費は物件ごとに月2,000〜5,000円で見る

民泊管理シミュレーションは一度作って終わりではなく、四半期ごとに実績と比較して更新するのが正しい運用方法です。私自身も毎月の収支データをスプレッドシートで記録し、年2回は委託先との条件見直しを行っています。

次のステップ：試算ツールと専門家の活用

収支試算を手作業で行うのが難しいと感じるなら、民泊専門の収支シミュレーションツールや、インバウンド民泊に詳しい税理士・FPへの相談が有効です。特に法人として複数物件を運営する場合は、消費税法・法人税法上の処理が複雑になるため、税理士への相談を強くお勧めします。確定申告・決算については、税理士または所轄税務署に確認することが前提です。

民泊投資の試算精度を上げたい方、あるいは物件選びの段階から収支モデルを固めたい方は、以下のサービスも参考にしてみてください。個別の事情によって効果は異なりますが、専門家のサポートを活用することで意思決定の質が上がります。

詳細を見る