民泊売上相場2026|3物件運営の宅建士が公開する5地域別月収実例

民泊の売上相場を知りたいと思っても、ネット上の情報は楽観的すぎるか、逆に悲観的すぎるかのどちらかです。私はAFP・宅地建物取引士として東京都内で法人を経営し、浅草エリアを中心に複数物件のインバウンド向け民泊を運営しています。この記事では、民泊売上相場の実態を5地域・3物件の実数値から解説します。

民泊売上相場の全体像と計算の基本

月収を決める3つの変数：稼働率・単価・客室数

民泊の月収は、シンプルな計算式で表せます。「月収＝1泊単価×稼働日数×客室数」です。ここで重要なのは、この3変数が互いに連動しているという点です。単価を上げれば予約が入りにくくなり、稼働率が下がる。そのトレードオフを理解せずに相場を語っても意味がありません。

一般的な目安として、住宅宿泊事業法（民泊新法）の180日ルール下では年間営業可能日数の上限が180日となります。単純計算で月平均15日が上限になるため、この制約を前提に民泊収益を試算する必要があります。私が運営する物件でも、この15日という天井は常に意識しています。

民泊 稼働率の目安は立地や季節によって大きく振れます。インバウンド民泊が盛んな都市部の観光立地では、繁忙期に稼働率80〜90%を記録する一方、閑散期には30〜40%まで落ちる物件も珍しくありません。年間を通じた平均稼働率60%前後が、現実的な目標ラインといえます。

民泊単価の相場水準：エリアとグレードで変わる

民泊 単価は物件のスペックとエリアによって大きく異なります。ワンルーム〜1LDKの標準的なアパート物件であれば、東京都心で1泊8,000〜15,000円、地方主要都市で5,000〜9,000円が一般的な範囲です。ただし、デザイン性の高いリノベーション物件や富士山ビューのある宿泊施設であれば、2〜3倍の単価設定も十分に成立します。

OTA（宿泊予約プラットフォーム）のダイナミックプライシング機能を活用すると、需要に合わせてリアルタイムで価格が変動します。私の物件でも、週末や祝日前日には平日の1.5〜2倍の単価で設定しており、これが月収の底上げに直結しています。民泊 収益を最大化するには、固定価格よりも動的価格設定が有効です。

地域別の月売上目安5パターン：実数値から見る相場

東京・大阪・京都：都市型インバウンド民泊の相場

東京の観光立地（浅草・新宿・渋谷周辺）では、ワンルーム〜1LDKの標準物件で月売上15万〜30万円が目安です。私が浅草エリアで運営している物件のうち、1室あたり18〜25万円の月収をコンスタントに上げているものがあります。ただし、これは繁忙期の数字ではなく、閑散期と繁忙期を含めた年間平均です。

大阪（道頓堀・難波・心斎橋エリア）は東京と同水準か、やや上回る収益が出ることもあります。インバウンド需要が厚く、韓国・中国・台湾からの旅行者が多い地域特性から、単価交渉にもある程度の強気が通用します。京都は季節変動が顕著で、桜・紅葉シーズンに月収50万円超を記録する物件がある一方、オフシーズンは10万円を下回ることも珍しくありません。

大阪・京都については私の直接運営ではないため断定は避けますが、業界内の情報交換や宅建士としての物件調査の中で把握している実態として紹介しています。

北海道・沖縄・地方観光地：季節型民泊の月収特性

北海道（ニセコ・札幌）は冬季のスキーシーズンに特化した稼働が顕著で、12〜3月の4ヶ月間で年間収益の6〜7割を稼ぐ構造です。繁忙期のピーク月収は30万〜60万円に達する物件もありますが、夏季は5万〜10万円と大きく落ちます。年間平均の民泊 月収で見ると15万〜25万円程度に落ち着くケースが多いようです。

沖縄は通年で一定のインバウンド需要がありますが、台風シーズン（7〜10月）にキャンセルが集中するリスクがあります。月収の目安は10万〜20万円（1室・標準グレード）が現実的です。地方の温泉地や観光地では、地域ブランド力によって単価設定の余地が大きく異なります。民泊 稼働率よりも「単価をどこまで上げられるか」が収益の鍵を握ります。

以下に5地域の月収目安をまとめます。

• 東京（観光立地・1室）：月収15万〜30万円
• 大阪・京都（観光立地・1室）：月収12万〜35万円（京都は季節変動大）
• 北海道（ニセコ等・1室）：繁忙期30万〜60万円、年平均15万〜25万円
• 沖縄（リゾート立地・1室）：月収10万〜20万円
• 地方観光地（温泉地等・1室）：月収8万〜18万円

稼働率と単価の計算式：民泊収益を正確に試算する方法

実収益を左右する「経費控除後の手取り」の考え方

売上総額と手取りは別物です。民泊 収益を語る時に見落とされがちなのが、OTAの手数料（3〜15%程度）、清掃代行費（1回3,000〜8,000円）、消耗品費、スマートロック・管理システムの月額費用です。私の物件では、売上の30〜40%が経費として出ていきます。

具体的に計算すると、月売上20万円の物件であれば、実際の手取りは12万〜14万円程度です。さらに法人の場合は法人税・地方税の負担が加わります。不動産取得コストを含めた投資回収期間を試算する際は、税引き後のキャッシュフローで考えることが前提です。個別の税務処理については、必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。

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稼働率アップに直結する「OTA最適化」の実務

民泊 稼働率を高めるために私が実践しているのは、OTAの評価スコア管理と写真品質の定期更新です。予約プラットフォームのアルゴリズムは評価点数と返信速度を重視します。スマートロックを導入することでゲストのセルフチェックインが可能になり、深夜対応の負担を減らしながら評価を維持できます。

また、複数のOTAに同時掲載する際はチャンネルマネージャーを使って在庫管理を一元化することが不可欠です。ダブルブッキングは評価に致命的なダメージを与えます。私が運営を始めた初年度にダブルブッキングで評価を落とした経験があるため、この点は特に強調したいと思います。

3物件で検証した実数値：私の運営実績を公開する

浅草エリア・2物件の月収推移（年間実績）

私はAFP・宅地建物取引士として東京都内で法人を経営し、浅草エリアでインバウンド向け民泊を運営しています。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出物件として運営しており、180日ルールの実務に毎年向き合っています。

浅草エリアの物件A（ワンルーム・定員2名）の直近の年間売上は約240万円、月平均20万円です。ただし1月・2月は月12万〜15万円に落ち込む一方、3〜4月の桜シーズン・10〜11月の秋の観光シーズンには月28万〜33万円に達しました。物件B（1LDK・定員4名）は年間売上約300万円、月平均25万円です。インバウンド旅行者がグループで利用するケースが多く、単価が高めに設定できています。

経費を差し引いた手取りは物件Aで月12万〜14万円、物件Bで月15万〜17万円程度です。取得コストの回収期間を試算すると、物件の購入価格と諸費用次第で7〜12年の幅があります。この数字が「良い」か「悪い」かは投資目的によりますが、少なくとも楽観的な見通しだけで動くべきではありません。

3物件目で学んだ「立地ミスと稼働率の関係」

3物件目は浅草エリアから少し離れた場所に取得しました。観光地からの徒歩距離が増えただけで、稼働率が平均15〜20ポイント落ちました。民泊 単価も同エリアの比較物件より2,000〜3,000円低く設定せざるを得ませんでした。

宅建士として物件を見る目はある方だと自負していましたが、「不動産として良い物件」と「民泊として稼げる物件」は別物だと痛感しました。最寄り駅からの徒歩分数よりも「主要観光スポットからの徒歩分数」の方が、インバウンド民泊の稼働率に直結します。この3物件目の経験が、その後の物件選定基準を根本から変えました。

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相場割れ時の改善策とまとめ：民泊売上相場を底上げする視点

月収が相場を下回った時にチェックすべき4つのポイント

• OTAの写真品質と掲載文が古くなっていないか：写真はゲストが予約を決める際に参照する情報の中で特に比重が高い要素です。半年に1回以上の更新を推奨します
• ダイナミックプライシングの設定が適切か：週末・祝日・イベント前後の価格を手動またはツールで最適化しているか確認します
• レビュー評価が4.5以上を維持できているか：評価スコアの低下は検索順位の低下に直結し、稼働率を大きく押し下げます
• 清掃品質にばらつきが出ていないか：清掃代行会社の担当者が変わった際にクレームが発生するケースがあります。定期的な品質チェックが欠かせません

民泊売上相場の正しい見方と今後の一手

民泊 売上 相場は「平均値」で語られることが多いですが、実際には立地・グレード・運営体制によって2〜3倍の差が生まれます。私が3物件を運営してきた経験から言えるのは、相場の上限に近づけるかどうかは物件選定の段階でほぼ決まるということです。運営開始後に改善できる余地は確かにありますが、立地ミスを運営努力でカバーするには限界があります。

インバウンド民泊の収益性を正確に把握するには、売上だけでなく経費・税負担・初期投資の回収期間をセットで試算する必要があります。税務処理は個別のケースによって異なりますので、確定申告・決算については必ず税理士または所轄税務署へご確認ください。

民泊 収益の改善や物件選びに関する具体的な情報収集として、専門的なサービスの活用も選択肢の一つです。まずは詳細を確認してみてください。

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