民泊許可の取得相場|宅建士が3物件で検証した4制度別費用2026

民泊許可の相場を知らずに動き出すと、初期費用の見積もりが大きくブレます。私はAFP・宅地建物取引士として東京都内で法人を経営し、浅草エリアを中心に複数物件の民泊許可を取得してきました。この記事では、住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法・簡易宿所の4制度について、実際に支払った費用と行政書士報酬の目安を包み隠さずお伝えします。

民泊許可4制度の費用相場比較|制度選択が投資判断を左右する

4制度の基本構造と費用帯の違い

民泊許可を取得する手段は大きく4つあります。住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊（国家戦略特区法）、旅館業法の旅館・ホテル営業、そして旅館業法の簡易宿所営業です。この4制度は、営業日数の上限・設備基準・申請先がまったく異なるため、費用相場も制度ごとに大きく開きます。

大まかな費用感を整理すると、住宅宿泊事業法は行政手数料が無料〜数千円で比較的安価な反面、年間180日の営業日数上限があります。特区民泊は東京都大田区や大阪府などの特定エリアに限定されますが、最短2泊3日から営業でき、一定の設備投資が求められます。旅館業法（旅館・ホテル）は最も設備基準が厳しく費用も高額です。簡易宿所は旅館業法の中では設備要件が緩和されており、都市部の小規模物件に採用されるケースが多い選択肢の一つです。

私が実際に申請を経験した感覚では、費用の大小だけで制度を選ぶのは危険です。収益モデルと照らし合わせて「どの制度が物件のポテンシャルを引き出せるか」を先に判断すべきです。

申請費用の内訳：行政費用と専門家報酬の2層構造

民泊許可費用は「行政への納付費用」と「行政書士などの専門家報酬」という2層構造になっています。行政費用は制度・自治体によって異なり、簡易宿所の場合は都道府県への申請手数料として1万5,000円〜2万2,000円程度が一般的です（2025年時点の東京都基準）。特区民泊は申請手数料の設定が区によって異なり、無料〜2万円前後の事例があります。

行政書士報酬は、物件の状況・申請制度の複雑さ・図面作成の有無によって大きく変わります。市場相場として、住宅宿泊事業法の届出代行は5万〜15万円程度、簡易宿所の許可申請代行は15万〜35万円程度、特区民泊の認定申請代行は20万〜40万円程度が一般的な目安です。ただし、物件の現状や追加書類の発生次第で増額されるケースも珍しくありません。

住宅宿泊事業法の申請費用実例|私が浅草の物件で経験したこと

届出完了までに実際にかかったコストの内訳

私が浅草エリアで運営している物件の一つ目で住宅宿泊事業法の届出をした時の話をします。届出自体の行政手数料は不要で、都道府県への電子届出システムから手続きが完結します。ただし、実際に動き始めると「図面作成」「消防設備の確認・整備」「住宅宿泊管理業者の選定」というコストが次々と発生しました。

図面作成を行政書士に依頼した費用は約8万円でした。物件が古いマンションで既存図面が不正確だったため、現況測量の費用が追加で3万円ほどかかっています。消防設備（住宅用火災警報器・消火器の設置）は自分で手配して約4万円。合計すると、住宅宿泊事業法の届出だけで15万円前後の出費になりました。行政書士費用だけ見ていると低く見えますが、付随コストを含めると想定より膨らむのが実態です。

この経験から、私は2物件目以降は事前に行政書士と「フルパッケージ」で契約するようにしました。図面作成・消防確認・届出代行をまとめて依頼した場合の報酬は18万〜22万円程度で、個別発注よりもトータルで安くなることが多いです。

180日ルールの実運用と収益への影響

住宅宿泊事業法の最大のネックは年間180日の営業日数上限です。私が実際に運営してみると、180日を有効活用するためのカレンダー管理が想像以上に重要でした。OTAの予約カレンダーと営業日数のカウントをずらさないよう、スプレッドシートで月次管理しています。

180日ルールを厳守したうえで月平均30万円の売上を目指すなら、稼働率と単価の両立が欠かせません。私の物件では繁忙期（桜シーズン・秋の観光シーズン）に単価を上げ、閑散期の稼働日数を絞る戦略で収益のバランスを取っています。年間の許可申請費用15万〜22万円は、月30万円の売上であれば1カ月以内に回収できる水準です。

特区民泊と旅館業法の取得コスト|制度の壁と費用の現実

特区民泊の認定費用と対象エリアの限定性

特区民泊は東京都大田区・大阪府・大阪市・北九州市など、国家戦略特区として指定されたエリアのみで利用できる制度です。私の運営エリアである浅草（台東区）は特区指定外のため、特区民泊は選択できませんでした。しかし、投資物件の候補地として大阪エリアを検討した際に、費用構造を詳しく調べた経験があります。

特区民泊の認定申請にかかる行政書士報酬の相場は、概ね20万〜40万円程度です。住宅宿泊事業法と比べて申請書類が多く、外国語対応・滞在中の対応体制の整備など運営面の要件も加わるため、初期費用は高めになります。一方で年間営業日数の上限がなく、最短2泊3日から受け入れ可能なことから、稼働率の高い観光地では投資回収スピードが速くなる傾向があります。エリアが合えば、長期的な収益性は住宅宿泊事業法よりも高くなる可能性があります。

旅館業法（簡易宿所）の申請費用と設備投資

旅館業法の簡易宿所営業許可は、年間営業日数の制限がなく、訪日外国人の長期需要にも対応しやすい点が魅力です。ただし、取得ハードルは住宅宿泊事業法よりも明確に高くなります。

申請費用の面では、行政書士報酬が15万〜35万円程度、都道府県への申請手数料が約1万5,000円〜2万2,000円（東京都基準）です。加えて、建築基準法上の用途変更が必要になるケースでは建築士費用が別途20万〜50万円かかることがあります。消防法上の設備要件（誘導灯・非常用照明・スプリンクラーの要否）も住宅宿泊事業法より厳しく、設備工事費で50万〜200万円規模の出費が生じることも珍しくありません。私が相談した行政書士によると、東京23区内の簡易宿所申請では総額100万〜200万円を見込むケースが多いとのことでした。民泊 始め方 浅草 物件｜宅建士が語る実体験5ステップ収益化術

3物件で支払った行政書士報酬|私の実費公開と選び方の基準

3物件の申請費用を実額で比較する

私がこれまでに関わった3物件の申請費用を、制度別にまとめます。個別の物件情報は伏せますが、費用の実額は参考になるはずです。

1物件目（住宅宿泊事業法・マンション1室・東京都内）：行政書士報酬8万円＋図面追加3万円＋消防設備4万円＝合計約15万円。2物件目（住宅宿泊事業法・戸建て・東京都内）：フルパッケージ契約で行政書士報酬22万円（図面・消防・届出代行込み）。3物件目（簡易宿所・東京都内・法人名義）：行政書士報酬28万円＋建物用途確認・消防設備整備費用を含む総額で約130万円。3物件合計の専門家報酬だけで58万円、設備・工事費を含めると初期費用総額は175万円前後になりました。

この数字を見ると、制度選択の違いが費用規模に直結することがわかります。簡易宿所への挑戦は初期コストが大きいぶん、年間稼働制限がない分の収益で吸収できるかどうかが投資判断の分岐点です。

行政書士を選ぶ際に私が重視した3つの基準

行政書士選びで失敗すると、申請が差し戻されたり追加費用が発生したりします。私が3物件の経験を通じて重視するようになった基準をお伝えします。

まず、民泊申請の実績件数を必ず確認することです。旅館業法や建築基準法の知識が求められる簡易宿所申請は、一般的な行政書士では対応しきれないケースがあります。次に、見積もり段階で「追加費用の発生条件」を明示してもらうことです。私の1物件目では図面の追加測量費が事後に発生し、想定外の出費になりました。3つ目は、自治体の窓口担当者との関係性です。地元の保健所や消防署との折衝経験がある行政書士は、申請期間の短縮という形で報酬以上の価値を生み出します。民泊料金ダイナミック設定術|3物件で月18万増の実体験7手順

許可費用を回収する収益試算|まとめと次のステップ

制度別・初期費用回収期間の目安

• 住宅宿泊事業法（15万〜22万円）：月売上30万円なら初期費用は1カ月以内に回収可能。180日制限内での単価最大化が鍵。
• 特区民泊（20万〜40万円）：年間稼働制限なしのため、稼働率60%・平均単価1泊1万5,000円の場合、年間売上270万円超も現実的。初期費用の回収は2〜4カ月圏内が目安。
• 簡易宿所（総額100万〜200万円）：初期投資が大きいため、月40万〜60万円の売上を達成できる物件・立地でないと回収に18カ月以上かかるリスクがある。法人運営で経費計上を適正に行うことで収益改善が見込まれるが、具体的な税務処理は税理士に確認してください。
• 旅館・ホテル営業（200万円〜）：客室数・設備規模によって初期費用が跳ね上がるため、個人投資家には難易度が高い。法人化と融資活用がほぼ前提になる。

個別の収益試算はエリア・物件規模・OTA戦略によって大きく異なります。上記はあくまで目安であり、最終的な投資判断は物件の個別事情を踏まえて行ってください。

民泊許可の相場を踏まえた今後の行動指針

民泊許可の相場を把握したうえで、私がこれから物件取得を検討するあなたに伝えたいことがあります。まず、制度選択は「取得のしやすさ」ではなく「物件の収益ポテンシャルと初期費用のバランス」で選ぶべきです。住宅宿泊事業法は低コストですが180日制限という収益の天井があります。簡易宿所は初期費用が重いですが稼働制限がない分、適切な立地なら長期的なキャッシュフローが安定します。

私自身、AFP・宅建士として物件を見る目と、民泊事業者として運営コストを管理する経験の両方を持っています。その視点から言えば、許可取得の費用は「経営コスト」として初めから事業計画に組み込んでおくことが不可欠です。消防設備・図面作成・行政書士報酬を含めた総額を計上したうえで、収支が成立するかどうかを事前に検証してください。税務処理（減価償却・経費区分など）については、必ず税理士または所轄税務署に確認することを強く推奨します。個別の事情によって処理方法が異なるため、専門家の関与が欠かせません。

民泊許可の申請代行をサポートするサービスを探している方は、まず複数の専門家から見積もりを取ることをお勧めします。以下のリンクから詳細を確認してみてください。

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