民泊売上シミュレーション|3物件で検証した7項目2026

民泊売上シミュレーションを作れない事業者の多くが、稼働率を楽観的に見積もりすぎて初年度から赤字になっています。私はAFP・宅地建物取引士として浅草エリアで3物件のインバウンド向け民泊を運営しており、実際の数字をもとに7項目の試算手順を体系化しました。この記事では、2026年の需要環境を踏まえた収益モデルをリアルな視点で公開します。

民泊売上試算の前提条件を正しく設定する

「最大値」ではなく「現実値」で前提を組む

民泊収益試算で犯しがちな失敗は、稼働率を70〜80%で設定することです。私が浅草エリアで運営を始めた当初、OTAのダッシュボードに表示される「エリア平均稼働率」を信じてシミュレーションを組みましたが、それは繁忙期を含む平均値であり、通常月は大きく下振れします。

実際に私の物件データを見ると、繁忙期（3月・10月・12月）は稼働率65〜75%に到達しますが、閑散期（1月・2月・6月）は35〜45%まで落ちます。年間平均に落とすと52〜58%が現実的な数字です。これを前提に置かないと、民泊利回りの計算が根本から狂います。

試算の前提条件として設定すべき7項目は以下のとおりです。

• 稼働可能日数：住宅宿泊事業法（民泊新法）の180日ルール上限を基準に設定
• 月間平均稼働率：繁忙期・閑散期の加重平均で算出
• ADR（平均客室単価）：シーズン別の変動幅を含める
• OTA手数料率：プラットフォームごとに異なるため加重平均を使う
• 清掃費：1回あたりのコストと月間回数の積算
• 固定費：家賃・光熱費・Wi-Fi・スマートロック保守など
• 突発コスト：設備故障・クレーム対応・修繕予備費（売上の5〜8%を計上）

180日ルールが試算に与えるインパクト

民泊新法・住宅宿泊事業法のもとで運営する場合、年間の営業可能日数は180日が上限です。これは月換算で約15日であり、30日フルで稼働できるホテルや旅館と比べると、収益の天井が構造的に低くなります。

私が法人として運営する浅草の物件では、この制約を前提に「限られた日数でADRを上げる」という戦略を採っています。具体的には、週末・祝日・連休に価格を集中させるダイナミックプライシングを導入しており、繁忙期のADRは閑散期の1.8〜2.2倍に設定しています。180日制限を悲観的に捉えるのではなく、「稼働させる日の単価をどこまで上げられるか」に焦点を当てるべきです。

私が3物件で検証した稼働率とADRの実際の数字

物件タイプ別の稼働率・ADR実績（2024〜2025年）

私が現在運営する3物件は、いずれも東京都内に位置し、インバウンド旅行者をメインターゲットとしています。物件の詳細な住所や間取りは伏せますが、タイプ別に整理すると次のような実績が出ています。

1棟目（1LDKタイプ・最大4名収容）は、年間平均稼働率55%・ADR18,000〜22,000円。2棟目（ワンルームタイプ・最大2名収容）は稼働率62%・ADR12,000〜15,000円。3棟目（2LDKタイプ・最大6名収容）は稼働率48%・ADR28,000〜35,000円です。大人数対応の物件は単価が高い反面、稼働率が伸びにくい傾向があります。

これらの数字から言えることは、「高ADRを追求するほど稼働率は下がる」というトレードオフがあるという点です。民泊ADRと稼働率は反比例する傾向があり、RevPAR（利用可能日1日あたりの収益）で最適点を見つける視点が重要です。

インバウンド需要の取り込みでADRが変わった実体験

2024年後半から、OTAの予約者属性を見ると海外ゲスト比率が70〜80%に達するようになりました。英語・中国語・韓国語対応のリスティングに切り替え、スマートロックでセルフチェックインを完全自動化してから、ADRを約15%引き上げても稼働率が落ちなかったという体験があります。

インバウンド民泊収益の底上げに効いたのは、「ゲストの利便性に投資すること」でした。スマートロック導入コストは物件あたり5〜8万円程度でしたが、回収は半年以内に終わりました。OTAの口コミスコアが上がると検索順位も上がり、ADRを維持したまま稼働率も維持できる好循環が生まれます。

OTA手数料と清掃費の正確な織り込み方

OTA手数料の構造と実質的な影響額

民泊収益試算でOTA手数料を見落とすと、実手取り額が試算より15〜20%低くなります。主要OTAのホスト側手数料は、プラットフォームによって異なりますが、売上の3〜15%程度の範囲に分布しています。

私の運営では複数のOTAを併用しており、加重平均すると手数料率は売上の約12%に収まっています。月間売上が30万円の物件であれば、OTA手数料だけで月36,000円が控除されます。年間では43万円超がプラットフォームに流れる計算です。この数字を最初から織り込まないシミュレーションは、机上の空論に終わります。

また、OTA手数料に加えてクレジットカード決済手数料（売上の2〜3%）が別途発生するケースもあるため、実質的な手残り率は売上の83〜87%程度で設計するのが現実的です。民泊物件大阪の利回り|宅建士が3物件で検証した7指標2026

清掃費の試算：1回あたりコストと月間積算の考え方

清掃費は、稼働率が上がるほどコストも比例して膨らむ変動費です。私が依頼している清掃代行では、1LDKタイプで1回あたり6,000〜9,000円（リネン交換・消耗品補充を含む）がかかります。月間稼働率55%・180日上限で計算すると、月あたり約8〜9回の清掃が発生し、清掃費だけで月48,000〜81,000円になります。

この数字を軽視して試算すると、民泊収益が計算上は黒字でも実際には赤字、という事態に陥ります。清掃費は固定費ではなく変動費として扱い、稼働率の想定値に連動させて計算することが不可欠です。また、繁忙期には清掃業者の手配が取れないリスクもあるため、複数社との契約や自社スタッフの確保も検討すべきです。

固定費と民泊利回りの最終的な計算構造

月間収支モデル：売上30万円規模の実例

私が運営する1LDKタイプ物件の月間収支モデルを、実際の数字をもとに公開します。月間稼働日数を約8日（180日÷12ヶ月）として計算すると、ADR25,000円×8泊＝月間売上200,000円が基準になります。ただし繁忙月は10〜12泊に達するため、年間を通じた月平均売上は250,000〜310,000円程度です。

支出側は、OTA手数料（売上の12%）＝約33,000円、清掃費（8回×7,500円）＝60,000円、家賃（この物件の場合）＝120,000円、光熱費・Wi-Fi・消耗品＝25,000円、スマートロック保守・民泊保険等＝10,000円、突発コスト積立（売上の6%）＝約16,000円。合計支出は264,000円前後です。

税引き前の手残りは、月平均で30,000〜50,000円程度。年換算で360,000〜600,000円です。物件購入型であれば取得コストとの対比で民泊利回りを計算し、賃貸転用型であれば保証金・礼金の回収期間を加味した上で判断する必要があります。なお、税務上の取り扱いについては、個別の事情により大きく異なりますので、必ず税理士または所轄税務署へご確認ください。

インバウンド需要のシーズナリティを利回り計算に反映する

インバウンド民泊収益は、国内旅行者向けと異なり「円安・ビザ緩和・航空路線の復活」といったマクロ要因に大きく左右されます。2025〜2026年にかけては、円安基調が継続する見通しが複数のシンクタンクから示されており、インバウンド旅行者の訪日意欲は引き続き高水準が見込まれます。

私が実際に感じる肌感覚でも、2024年後半からのADR上昇は顕著です。ただし、この追い風を民泊利回りの計算に反映する場合は、保守的シナリオ（現状維持）・基本シナリオ（10%上昇）・楽観シナリオ（20%上昇）の3パターンで試算し、保守的シナリオでも採算が合う物件だけを選ぶことを私は自分のルールにしています。民泊投資利回り実例|3物件で検証した収益5パターン2026

まとめ：民泊売上シミュレーションを行動に変えるために

7項目チェックリストで試算の精度を高める

• 稼働可能日数：180日ルールを前提に月平均を算出する
• 稼働率：繁忙期・閑散期の加重平均で年間52〜58%を現実値として設定する
• ADR：シーズン別変動幅を反映し、RevPARで最適化を図る
• OTA手数料：複数OTA併用の加重平均で売上の12%前後を控除する
• 清掃費：変動費として稼働率に連動させて計算する（1回6,000〜9,000円目安）
• 固定費：家賃・光熱費・保険・スマートロック保守を漏れなく積算する
• 突発コスト：売上の5〜8%を予備費として必ず計上する

次のステップ：物件選びと収益シミュレーションを一体で考える

民泊売上シミュレーションは、作って終わりではありません。私自身、AFP・宅地建物取引士として物件を精査する際は、このシミュレーションを「投資判断の根拠資料」として位置づけています。3物件の運営を通じて言えることは、試算の精度が高い事業者ほど、想定外のトラブルに冷静に対処できるという事実です。

収益構造を理解した上で物件選びに進みたい方には、インバウンド需要を踏まえた民泊・観光不動産投資の情報をまとめたサービスを参考にしてください。物件選びから収益化までの流れを体系的に把握することが、失敗しないための第一歩です。個別の税務判断・確定申告については、必ず税理士または所轄税務署へご相談ください。

詳細を見る